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枯れ木も山のにぎわいNo.2




−土地・建物カウンセリング−

林 逸男     

 「隣の土地は3倍出しても買え」


二束三文の土地
 「世の中にはゼニカネに汚い人が多いものですが、竹馬の友として付き合ってきた男がですよ、二束三文の土地を法外な値段で売りつける。こんなことってあるんでしょうかねぇー」
 田中角一(仮名)は、無二の親友に裏切られた腹立しさを隠しきれず、私の事務所を訪れて開口一番、こんなことを言った。

隣の土地なんです
 「欲しくもない土地ならば、あえて買う必要もないんじゃないですか」
 詳しい事情のわからない私は、あまりにも当然の回答をした。
 「いや、どうしても欲しい土地なんです。地続きになるもんですから」

■ ちょっと待って下さい
 「ちょっと待って下さい。現在、あなたが所有している土地の隣の土地を買う話ですか。それならば詳しく考えてみなくちゃいけません。メモで結構ですから問題の土地の略図を書いてみて下さい」
 「先生、隣の土地だと高く買わされる理屈があるんですか?人の弱みにつけこまれるみたいだなあ」
 田中は、怪訝そうにそう答えた

■ 3倍出しても買え
 「鑑定評価理論上、十分説明できます。ほら、昔から隣の土地は3倍でも買えとよく言うでしょう。いつも3倍と限ったわけではありませんが、このことは経済価値から説明することが可能です。とにかく、メモをお願いします」
枯れ木も山のにぎわい  「先生、メモに書いて相談すると鑑定料が要るのと違いますか?」
 「基本的な考え方だけお話しておきましょう。これはタダです」
と私が言うと、田中は<図1>のような略図を走り書きした。


■ AがBを買う
 「よろしいですか。Aはあなた所有の土地、Bは友人所有の土地です。確かにBは単独で利用する限り奥行の浅い駐車場くらいにしか使えない土地です。あなたの言うとおり二束三文の価値でしょう。
 しかし、AがBを併合する場合のBの価格は、B単独の利用価値に基づく適正な価格よりもAは高い価格で買っても経済合理性にかなう訳です。なぜならば、AとBが併合された場合には、不整形が解消されて利用効率の高い画地になるからですよ」

■ 併合するメリット
 田中は、納得の表情をややしながらも  「併合することによるこちらのメリットを全部出してしまえというのも酷なんじゃないのかな」と尋ねた。
 「そう、そのメリットのことを増分価値といいます。専門的には増分価値の発生において、AとBがそれぞれどの程度の寄与をしたか、即ち貢献度を判定してこの貢献度に応じて適正な方法で増分価値を配分することになります」

■ 何の音沙汰もない
 私がかなり専門口調になってきたので、田中は
 「なるほど、よくわかりました。そこまでやってもらうとホントに鑑定料が要ることになりますなあ」と笑った。
 田中は一応スッキリした気持で帰っていったはずだ。その後、田中からは何の音沙汰もない。

  平成11年11月

1ヶ月に一話のペースで連載していきたいと思っております。
乞う!ご期待?


<バックナンバー>
No.1 枯木も山のにぎわい
No.2 隣の土地は3倍出しても買え
No.3 建物は宙に浮いては存在しない
No.4 地代を値上げできるとき
No.5 袋 地 の お 話


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