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枯れ木も山のにぎわいNo.3




−土地・建物カウンセリング−

林 逸男     

 「建物は宙に浮いて存在しない」


勝手に売ってはダメ!
 「自分が持っているモノを、勝手に他人に売ってもらっちゃ困るとケチをつけてくるんですがねえ、こ、こんな話ってあるでしょうか!」
 中曽根和夫(仮名)は、顔面を紅潮させて興奮した口調で訴えてきた。
 中曽根は10年ほど前に福田三郎(仮名)から土地を借りて、その上に家を建てて住んでいたが、ある程度まとまったカネもできたので新築の建売住宅を買い、その代わりにこの借地上の家を友人に売却しようというものだった。

借地契約を取り消すぞ
 中曽根の説明によると、2、3日前、地主の福田から
 「あの土地はあんたに貸しているもので、あんたの友人に貸すつもりはない。あんたがあの土地を必要としなくなったのならば、土地の賃貸借契約を取り消すから、すぐに建物を取り壊してどこかへ持っていってくれ」
という要求を受けたというのである

■ 建物を売ることは自由
 「賃借した土地(つまり借地)の上に建物を所有している場合、建物を他人に売ることは建物所有者であるあなたの自由です!!」
 私は、開口一番、自信に満ちた口調でそう言った。

■ 建物は宙に浮いて存在しない
 「しかしながら、中曽根さん、よく聞いて下さい。建物を買う人にとっては敷地利用権がなければ、建物の所有権だけを取得しても意味がない。建物は宙に浮いては存在しえないんです」

「建物は宙に浮いては存在しない……。なるほど、それで−」
建物は宙に浮いては存在しない

■ 借地権の譲渡には地主の承諾が要る
 「ですから、借地上にある建物が売買された時は、特別の事情でもない限り、土地の賃借権も一緒に譲渡されたものと見られます。勿論、この場合、民法612条によって土地の賃借人が賃借権を他人に譲渡する時には、その譲渡について地主の承諾を受けなければならない……」
 「ええっ、それじゃ、やはり自分の建物でも勝手に売れないという福田の主張が通ってしまいそうな……」

■ 人間関係尊重が第一
 私は、人間関係尊重が第一であることを説明し、借地権の譲渡については当事者間で話し合いをして解決する方法が多くとられていること、そして借地人から借地権譲渡の承諾を求めた場合、地主は名義書換料ないしは承諾料の名目で一定額の金銭を請求し、それと引き換えに承諾するというのが一般的であること、さらに、名義書換料(承諾料)の額はいちがいに言えないが、通常借地権価格の5〜15%くらいと言われていることなどを話した。

  平成12年3月

1ヶ月に一話のペースで連載していきたいと思っておりますが・・・。
なにはともあれ 乞う!ご期待?


<バックナンバー>
No.1 枯木も山のにぎわい
No.2 隣の土地は3倍出しても買え
No.3 建物は宙に浮いては存在しない
No.4 地代を値上げできるとき
No.5 袋 地 の お 話
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